La ocupación de elementos comunes por negocios de hostelería vuelve al centro del debate jurídico tras la sentencia 42/2026, de 20 de enero, en la que el Tribunal Supremo fija un criterio relevante sobre legitimación pasiva y ejecución de condenas en conflictos entre comunidades de propietarios y titulares de locales.
La resolución aclara que, cuando un establecimiento instala mobiliario en una zona común del edificio, la comunidad puede dirigir la acción tanto contra el propietario del local como contra el arrendatario que explota el negocio, si es este quien realiza materialmente la ocupación.
Aunque las obligaciones derivadas de la Ley de Propiedad Horizontal recaen formalmente sobre el propietario, el Supremo introduce un matiz decisivo: quien ocupa de hecho el elemento común y tiene capacidad para cesar esa ocupación debe formar parte del procedimiento.
La Sala parte de una premisa funcional: si el mobiliario pertenece al inquilino y es este quien lo instala y explota económicamente, la eventual condena debe alcanzarle directamente para que la sentencia sea ejecutable de manera efectiva.
La doctrina que se consolida es clara: la ocupación material genera una posición procesal propia, con independencia de la titularidad dominical del local.
Otro eje central del fallo es la distinción entre autorización municipal y consentimiento de la comunidad.
La existencia de una licencia administrativa para instalar terraza no legitima, por sí sola, la ocupación de un elemento común. El Supremo recuerda que operan dos ámbitos normativos distintos:
La licencia no suple la falta de autorización comunitaria ni neutraliza un eventual acuerdo de la junta que revoque el uso.
La sentencia también incide en la relevancia procesal de la impugnación de acuerdos comunitarios.
Cuando la junta adopta un acuerdo que afecta al uso de la terraza en zona común, el legitimado principal para impugnarlo es el propietario del local. El arrendatario, en principio, carece de legitimación directa en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si el propietario no impugna en plazo, el acuerdo adquiere firmeza, lo que limita significativamente las posibilidades de cuestionarlo en un procedimiento posterior.
La pasividad procesal puede consolidar una situación jurídica adversa.
Desde una perspectiva procesal, la sentencia refuerza la conveniencia de que la comunidad dirija la demanda contra ambos sujetos —propietario e inquilino— cuando la ocupación material corresponde a este último. Ello evita dificultades en fase de ejecución y asegura la efectividad del pronunciamiento judicial.
Para los propietarios, el fallo subraya la importancia de analizar y, en su caso, impugnar los acuerdos que afecten a su local. Delegar la reacción exclusivamente en el arrendatario puede resultar insuficiente.
Para los arrendatarios, la resolución evidencia que la explotación directa del negocio y la ocupación efectiva del espacio común pueden generar responsabilidad procesal propia.
Un criterio que ordena un conflicto recurrente
La sentencia 42/2026 aporta seguridad jurídica en un ámbito caracterizado por la litigiosidad creciente. La Sala delimita con precisión los planos competenciales y las posiciones procesales, evitando soluciones meramente formales que dificulten la ejecución de las resoluciones.
El mensaje del Alto Tribunal es inequívoco: la licencia municipal no sustituye el consentimiento comunitario y quien ocupa materialmente el elemento común no puede quedar al margen del proceso.
