El Tribunal Supremo ha confirmado que la base imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en las escrituras de declaración de obra nueva debe calcularse sobre el coste real de ejecución material de la construcción, aunque la escritura se formalice muchos años después de terminada la obra.
La sentencia nº 617/2026, de 18 de mayo de 2026, rechaza que dicho coste pueda actualizarse mediante coeficientes monetarios, índices correctores por antigüedad o mecanismos similares. Para el Alto Tribunal, lo relevante no es el valor actual del inmueble, sino el coste efectivo de la obra que se declara.
El caso parte de una sociedad hotelera que otorgó en 2014 una escritura de declaración de obra nueva respecto de una construcción realizada en 1962.
La entidad autoliquidó el AJD tomando como base el coste histórico de ejecución. La Administración Tributaria entendió que ese importe debía actualizarse para reflejar la realidad económica existente en el momento de la escritura, lo que derivó en una liquidación complementaria.
La controversia llegó al Supremo, que debía determinar si el concepto de “valor real del coste de la obra” permite incorporar una actualización monetaria cuando existe una gran distancia temporal entre la construcción y su formalización notarial.
El Tribunal interpreta el artículo 70 del Reglamento del ITP y AJD en sentido estricto. La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva es el valor real del coste de la obra nueva que se declara.
Ese coste no puede confundirse con el valor de mercado del inmueble terminado. El precio actual de un bien puede depender de su ubicación, del mercado inmobiliario, de su rentabilidad o de expectativas económicas, factores que no forman parte del coste material de construcción.
Por ello, el Supremo descarta criterios basados en valores catastrales, módulos administrativos, valoraciones del inmueble terminado o actualizaciones del coste histórico.
La sentencia subraya que la normativa del impuesto no contempla coeficientes de actualización monetaria para estos casos.
Introducirlos por vía interpretativa supondría añadir un elemento de cuantificación no previsto legalmente. Además, la base imponible está sometida al principio de reserva de ley, por lo que no puede ampliarse mediante criterios administrativos ajenos a la norma.
El Tribunal también rechaza que la capacidad económica gravada sea el valor actual del inmueble. En una declaración de obra nueva, lo que se somete a AJD es la documentación notarial y registral de la obra declarada, no la riqueza patrimonial que el inmueble pueda representar años después.
La doctrina fijada es clara: en las escrituras de declaración de obra nueva sujetas a AJD, la base imponible está constituida por el coste real de ejecución material de la obra, sin actualización por el tiempo transcurrido.
Este criterio aporta seguridad jurídica en regularizaciones de edificaciones antiguas, sociedades patrimoniales, inmuebles heredados, activos empresariales o construcciones que acceden tarde al Registro de la Propiedad.
Para contribuyentes y asesorías, la clave práctica es sencilla: en una obra nueva declarada años después, no importa cuánto vale hoy el inmueble, sino cuánto costó ejecutar la construcción que se formaliza en escritura pública.
