El Tribunal Supremo ha avalado la limitación de la actualización anual de las rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda adoptada en 2022 para frenar el impacto de la inflación. La Sala de lo Contencioso-Administrativo considera que esta medida no supuso una privación del derecho de propiedad ni vulneró su contenido esencial, al tratarse de una intervención temporal y proporcionada orientada a la protección de los arrendatarios.
La sentencia, dictada en enero de 2026, desestima el recurso presentado por una entidad arrendadora que reclamaba una compensación al Estado por los efectos económicos derivados de la aplicación de los límites a la actualización de las rentas.
El litigio se originó tras la aprobación del real decreto-ley que, en un contexto de fuerte presión inflacionaria, estableció topes a la actualización de los alquileres de vivienda habitual, sustituyendo el índice de referencia pactado en los contratos por otro mecanismo de contención. La parte recurrente sostenía que esta medida tenía un carácter expropiatorio y que suponía una vulneración del derecho de propiedad reconocido en la Constitución.
El Alto Tribunal rechaza este planteamiento y recuerda que no toda limitación legal del derecho de propiedad equivale a una expropiación. Para que exista tal privación, señala la Sala, debe producirse un vaciamiento real del derecho, algo que no concurre cuando el legislador introduce reglas generales de ordenación del contenido del derecho que respetan su núcleo esencial.
La sentencia destaca que la limitación de la actualización de las rentas se adoptó con una finalidad de interés general, dirigida a contener los efectos de la inflación y a proteger a los arrendatarios en un momento de especial tensión del mercado del alquiler. En este sentido, el Supremo subraya que la propiedad inmobiliaria está sujeta a una función social que permite al legislador introducir restricciones razonables y temporales.
Para la Sala, la medida no vació de contenido el derecho de los arrendadores, que mantuvieron la titularidad y el aprovechamiento económico de los inmuebles, sino que acotó de forma transitoria una de sus facultades, la de actualizar la renta conforme a determinados índices.
El Tribunal Supremo considera que los límites introducidos fueron razonables, proporcionados y debidamente motivados, en atención al contexto económico existente en el momento de su aprobación. La resolución recuerda que el incremento generalizado de los precios había convertido la referencia tradicional para la actualización de los alquileres en un factor de desequilibrio, justificando así la intervención normativa.
Desde esta perspectiva, el Alto Tribunal concluye que la medida perseguía un objetivo constitucionalmente legítimo y que la restricción impuesta a los propietarios no puede calificarse como una expropiación encubierta ni genera, por sí sola, derecho a indemnización.
Con este pronunciamiento, el Tribunal Supremo respalda la capacidad del legislador para intervenir de manera limitada en el mercado del alquiler cuando concurren circunstancias excepcionales. La sentencia refuerza la idea de que la protección de los arrendatarios y la estabilidad social en el acceso a la vivienda pueden justificar restricciones temporales al ejercicio del derecho de propiedad, siempre que se respeten los principios de proporcionalidad y contenido esencial.
